Взыскание неустойки с застройщика

Взаимоотношения дольщика и застройщика урегулированы на законодательном уровне. Но несмотря на это, нарушение сроков и других условий договора долевого строительства приобрели массовый характер и рост исков в органы правосудия и жалоб в службы контроля увеличивается с геометрической прогрессией. Тем не менее судебная практика достаточно неоднозначна. Суды в Москве, как правило, встают на сторону дольщика, но значительно уменьшают сумму взыскания неустойки с застройщика. Как поступать в таких случаях, на что обращать внимание при подписании соглашения проанализируем в нашей статье.

Что такое неустойка и как обычно её взыскивают?

Определения неустойки содержится в Гражданском кодексе РФ. Её взыскание относится к мерам обеспечения выполнения обязательств стороною сделки. Неустойка, как штрафная санкция призвана обезопасить сторону соглашения от несвоевременного или недобросовестного выполнения другой стороной своих обязанностей, зафиксированных в условиях сделки.
Способов наложения штрафных санкций два:

• досудебный – урегулирование спорных отношений с помощью претензионного порядка;
• судебный –- в виде взыскания неустойки с застройщика, через подачу иска в орган правосудия.

Взыскать неустойку возможно и после окончания времени действия договорных отношений в пределах срока исковой давности.

Особенности взыскания неустойки по ДДУ

Особенности взыскания штрафных санкций по договору долевого участия (ДДУ) заключаются в первую очередь в том, что регулируются не только гражданским кодексом, законодательством в сфере защиты прав потребителей и самим соглашением, а и специальным федеральным законом «Об участии в долевом строительстве». Согласно последнему, застройщик несет ответственность в виде неустойки за:

• Нарушение сроков сдачи объекта строительства без согласования с дольщиком.
• Несоответствие качественных характеристик объекта заявленным в соглашении в течении гарантийного периода.

Кроме этого дольщик может взыскать не только неустойку, а и компенсацию понесённых им убытков в связи с нарушением условий, например, оплата аренды жилья, которое пришлось снять стороне в связи с задержкой сдачи дома в эксплуатацию.

Убытки, понесённые участником соглашения должны быть подтверждены документально и обоснованы. В противном случае орган правосудия может отказать в этой части иска аргументируя отказ отсутствием причинно-следственной связи между нарушением обязательств и убытками.

Одной из довольно распространённых причин по которым компания не вовремя выполняет условия по сдаче объекта строительства является его банкротство. Возмещение ущерба дольщику, не говоря уже о возможности взыскать неустойку в таких ситуациях сопряжены с дополнительными сложностями. Тем более, что на законодательном уровне закреплено только судебное разрешение споров в таких случаях.

Алгоритм взыскания неустойки с застройщика

Алгоритм, по которому должен действовать дольщик для реальной возможности взыскать с застройщика штрафные санкции включает в себя несколько этапов:

1. Удостоверится при подписании сделки в положительной репутации фирмы и в том, что соглашение заключается с уполномоченным юридическим лицом;
2. Убедиться в том, что в соглашении прописаны все условия и санкции за их невыполнение, в том числе и за изменения сроков в одностороннем порядке, а сама сделка зарегистрирована в Росреестре;
3. Зафиксировать факт нарушения стороной условий сделки, для этого необходимо контролировать выполнение стороной обязательств и при необходимости с помощью письменных заявлений фиксировать все факты, связанные с действиями застройщика. Например, в случаях сомнения в том, что объект будет сдан вовремя, обратиться с заявлением о готовности принять его в согласованный день;
4. При нарушении условий как по срокам, так и по ненадлежащему их выполнению обратиться в фирму с письменной претензией про взыскание и с требованием выплатить неустойку;
5. При наличии отрицательного ответа на претензию про взыскание или отсутствия ответа подать исковое заявление в суд.

Следует помнить о том, что уведомление застройщика об изменениях в сроках не является соглашением и расценивается как нарушение условий за которое предусмотрено взыскание штрафных санкций.

Определение платежеспособности застройщика

Договор долевого участия на сегодняшний день, в связи с экономической ситуацией, объективно можно отнести к рискованным соглашениям и для того чтобы избежать дополнительных проблем, связанных с субъективной стороной отношений необходимо удостовериться в репутации и состоятельности строительной компании. К характерным признакам неблагонадёжности последнего можно отнести:

• Невразумительная или негативная реакция на вопросы, связанные с предстоящим соглашением.
• Большое количество негативных отзывов на разных интернет ресурсах и наоборот отсутствие таковых на сайте юридического лица.
• Типовые бланки договора, предлагаемые компанией, имеют существенные отличия от предусмотренных законодательством в этой сфере.
• Торговый знак организации зарегистрирован на другое юридическое лицо.
• Застройщик входит в группу компаний и не обладает активами.

При наличии хотя бы одного из перечисленных признаков нужно самостоятельно или с помощью юриста провести проверку будущего контрагента. Для этого необходимо:

1. Получить выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой службы. Информация, на которую стоит обратить внимания касается даты регистрации компании. Если фирма зарегистрирована недавно, а бренд представлен на строительном рынке давно, то скорее всего основания для такой перерегистрации говорят о проблемах с предыдущим юридическим лицом. Также следует обратить внимание на руководство компании. Если директор такой фирмы назначен недавно, а тем более если за таким физическим лицом числится не одна фирма, это может говорить о том, что такое лицо является просто номинальным и компания создана вовсе не для ведения добросовестного бизнеса.
2. Проверить задолженности по налогам и сборам на сайте налоговой инспекции. При их наличии есть риск того, что счета фирмы будут арестованы и возникнут проблемы с ведением хозяйственной деятельности и взыскание денег станет невозможным.
3. Проанализировать судебные споры участником которых является фирма застройщик. Наличие судебных тяжб само по себе не может говорить о неблагонадежности, а вот качество, в котором компания выступает в таких спорах может иметь значение. Например, факт того что фирма в основном выступает ответчиком и размеры исковых требований к ней достаточно большие может говорить о финансовых проблемах. Также стоит обратить внимание на то, с кем судится компания. Если сторонами спора являются водоканал, электросеть и другие коммунальные службы, то скорее всего сроки сдачи объектов нарушаются.
4. Ознакомится на сайте ФССП с незакрытыми исполнительными производствами где должником выступает застройщик.

Определение срока просрочки сдачи квартиры застройщиком и расчет суммы неустойки по ДДУ

Поскольку момент передачи объекта должен быть предусмотрен в договоре, то и исчисление просрочки по соглашению наступает с момента его наступления. Стоит обратить внимание на то что, как правило, указываются два срока, а именно дата ввода дома в эксплуатацию и период передачи квартиры дольщику.  Срок просрочки наступает по истечению последнего. Но как определять этот момент закон не регламентирует, поэтому он может быть обозначен тремя разными способами:

• Точной датой. В этом случае просрочка сдачи квартиры начинается со следующего после этой даты дня.
• Обозначением квартала сдачи. В таком случае первым днем просрочки будет первый день следующего квартала.
• Срок ставится в зависимость от первой основной даты или периода, а именно момента ввода дома в эксплуатацию. Просрочка при таком способе определения окончательного момента наступает через 30 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Согласно законодательству, величина неустойки в виде пени, которую можно взыскать с застройщика равняется 1/300 ставки Центробанка РФ, исчисляемой от общей суммы ДДУ за каждый день просрочки. Самостоятельно вычислить необходимую сумму можно с помощью формулы: Н = СД х 1/300 х СЦБ х ДП.

Н – неустойка

СД – сумма договора

СЦБ – ставка Центробанка РФ

ДП – дни просрочки

Следует обратить внимание на то что ключевая ставка Центробанка РФ является не фиксированной величиной и поэтому не стоит рассчитывать сумму неустойки с помощью онлайн-калькуляторов.

Как правильно написать и отправить претензию застройщику

Следует учитывать, что любые переговоры с контрагентом про взыскание неустойки могут быть подтверждены только документально. Для этого необходимо все контакты вести методом переписки. Наличие любых не зафиксированных обещаний невозможно подтвердить в суде, кроме того неграмотное обращение к контрагенту также не принесёт желательного результата и взыскать деньги не получится. Поэтому в случае нарушения условий нужно обратиться к застройщику с соответствующей процессуальному законодательству написанной письменной претензией про взыскание, в которой обязательным является:

1. Подробное изложение этапов заключения сделки с копиями подтверждающих документов.
2. Подтверждённый факт несоблюдения контрагентом периода передачи объекта в промежуток времени, определённый сделкой.
3. Изложение конкретных требований про уплату неустойки рассчитанной на день подачи претензии со ссылкой на договор и закон.
4. Аргументированный расчет убытков, понесённых стороной, например, вынужденная аренда жилья и другие расходы, при их наличии.
5. Указание периода разрешения спорного вопроса и указание способов их разрешения, в том числе и реквизитов для оплаты санкции.
6. Указание на негативные последствия отказа застройщика удовлетворить требования в добровольном порядке.

В качестве подтверждающих требование фактов необходимо приложить копии всех оригиналов документов, в том числе копию паспорта дольщика, копию договора, документ об оплате по договору и свидетельства, подтверждающие нарушения стороной условий соглашения.

Подаётся претензия или через почту с уведомлением о вручении или лично в руки должностному лицу организации с указанием входящего номера. В противном случае доказать факт попытки досудебного урегулирования спора и даты начала спорных отношений, а значит и взыскать деньги будет затруднительно. Поскольку застройщик может заявить о том, что никаких заявлений со стороны дольщика не было и все изменения условий были приняты сторонами.

Как составить иск о неустойке по ДДУ

В случае, если ответ застройщика на претензию о взыскание будет отрицательный или компанию проигнорирует обращение следует составить исковое заявление. Для того чтобы иск был принят и рассмотрен, а результат рассмотрения удовлетворил истца, при написании заявления необходимо руководствоваться процессуальным законодательством. Подобного рода обращения в судебные инстанции обязательно должны содержать:

• Наименование инстанции, в которую подаётся заявление, наименование сторон и их реквизиты.
• Описание обстоятельств, подтверждающих наличие договорных отношений.
• Указание на нарушение стороной условий сделки.

Обстоятельства, на основании которых заявитель обосновывает свои требования по возмещению ущерба и выплате неустойки, со ссылкой на законодательство, договор и доказательства.

Размер взыскиваемой суммы и её расчет. В этот пункт нужно включить не только взыскание неустойки за период с даты сдачи объекта и на момент подачи иска, а и требование по компенсации ущерба, в том числе и морального, а также расходов, связанных в судебным рассмотрением спора.

Список документов, прилагаемых к заявлению и подтверждающих законность требований заявителя

К исковому заявлению в обязательном порядке прилагаются копия ДДУ со всеми приложениями, копии платежных документов, подтверждающих выполнение заявителем условий сделки, поданная застройщику претензия, документы, обосновывающие наличие дополнительного ущерба.

Следует учесть, что в 2019 году госпошлина по иску до 1.000.000 рублей не взимается.

В арбитраж или суд общей юрисдикции?

При подаче искового заявления возникает вопрос в какую инстанцию обратиться. Согласно действующему законодательству если размер ущерба вместе с неустойкой составляет менее 50.000 рублей, то заявление подается в мировой суд. Если сумма выше, то в суд общей юрисдикции (районный) по месту заключения сделки или нахождения одной из сторон. Также заявитель может обратиться в арбитраж. Преимуществом подачи иска в последний является:

•     сравнительно быстрое проведения судебного производства;
•     арбитраж при принятии решения не снижает заявленную истцом сумму неустойки, особенной в регионе Москвы;
•     удовлетворяет требование по доказанному дополнительному ущербу.

Однако стоимость рассмотрения иска в арбитраже намного выше по сравнению с судебными издержками в судах общей юрисдикции.

Обращаться в орган правосудия желательно с индивидуальным иском. Так называемые «коллективные иски» всех обманутых дольщиков, как правило, ведут к затягиванию рассмотрения дела по причине большого количества участников.

Как себя вести в суде

Главной задачей заявителя после подачи иска является подговорить доказательную базу, подтверждающую требования, изложенные в обращении. В противном случае риск того что решение может быть отрицательным или размер суммы заявленного ущерба будет значительно снижен. Еще раз с подобным иском обращаться в судебную инстанцию уже нельзя. Поэтому особое внимание следует уделить обоснованию недопустимости снижения неустойки. Желательно заранее подготовить возражение на ходатайство стороны застройщика, которое несомненно будет, о снижении суммы про взыскание штрафных санкций. При этом можно сослаться на Постановление пленума ВС РФ от 24. 03. 2016 N 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», а именно на раздел «Уменьшение неустойки судом». А также на Определение СК по ГД ВС РФ № 18-КГ17-211 от 12. 12. 2017 г. То есть убедить судью что требуемая сумма неустойки обоснована и не является попыткой незаконного обогащения за счет строителей.

Как правило, решение принимается на третьем заседании по рассмотрения дела о взыскание и процесс длиться от 3 до 5 месяцев, если компания застройщик не пытается сознательно затянуть процесс. При любом решении в спорах такого рода редко обе стороны или одна из сторон удовлетворены результатом и чаще всего подается апелляционная жалоба.

Апелляция

Существуют некоторые обстоятельства, при которых истцу имеет смысл подать апелляционную жалобу про взыскание в вышестоящую судебную инстанцию. К таким обстоятельствам относится наличие хотя бы одного из перечисленных:

•     Суд отказал в требованиях о взыскание неустойки.
•     Размер неустойки значительно снижен.
•     Не удовлетворены требования по компенсации дополнительного ущерба.

Следует учесть, что компания застройщик, особенно в Москве, в случае полного удовлетворения иска о взыскании в первой инстанции, как правило, также подает жалобу. И дольщику в таких случаях следует подготовиться к пересмотру дела. Для этого необходимо внимательно ознакомится с доводами, изложенными в апелляционном заявлении и подготовить отзыв.

Как правило, рассмотрение жалобы апелляционной инстанцией, в Москве занимает 1 от силы 2 заседания, то есть решение принимается довольно быстро и вступает в силу немедленно.

Исполнительное производство

Однако, вступившее в законную силу решение ещё не гарантия добровольного его исполнения ответчиком. Вполне возможно, что придется еще раз обратиться в орган правосудия за исполнительным листом. После получения, которого, необходимо выяснить актуальные реквизиты банковского счета организации. Для этого лучше всего обратиться в отдел продаж и попросить дать ознакомится с формой договора. Если счета фирмы арестованы, то следует обращаться в Службу судебных приставов для возбуждения исполнительного производства и взыскания долга.
Как взыскать неустойку по ДДУ смотрите в этом видео: