Взыскание неустойки по ДДУ

Взыскание неустойки по ДДУ – процесс получения компенсации за невыполнения застройщиком или инвестором своих обязанностей по договору долевого участия в строительстве. О том, как грамотно и гарантированно получить денежные средства с лица нарушившего соглашение обсудим в нашей статье.

Понятие неустойки и когда она возникает при договоре долевого участия

Неустойка – представляет собой санкцию, предусмотренную законом и договором выражаемую в денежном эквиваленте за просрочку выполнения условий заключённого между сторонами соглашения. Такого рода санкция может быть выписана в самом договоре и предусматривать ответственность как застройщика за нарушения сроков сдачи, так и инвестора, за нарушения графика оплаты. При этом следует учесть, что её размер для застройщиков, не передавшим объект в сроки, определённые ДДУ, установлен статьей 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно требованиям закона:

• взыскание неустойки по ДДУ предусмотрено в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор юридическое лицо;
• взыскание неустойки по ДДУ составляет удвоенную 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор физическое лицо.

Следует знать, что уклонение участника ДДУ от подписания передаточного акта на объект строительство освобождает застройщика от выплаты штрафной санкции.

Когда есть шансы получить неустойку?

Шансы получить неустойку возникают с момента нарушения стороной условий соглашения. Однако, следует обратить внимание на сроки, указанные в договоре. Согласно требованиям статьи 8 вышеуказанного закона передача объекта осуществляется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Поэтому в ДДУ может стоять несколько сроков:

1. Окончания строительства.
2. Ввод в эксплуатацию.
3. Передача участнику.
4. Общий срок договора.

Штрафные санкции наступают с момента нарушения сроков передачи объекта. Юридическая практика показывает, что не стоит тянуть с взысканием неустойки. Если дело дойдет до суда, то орган правосудия может уменьшить сумму требований, поскольку у последнего появится резонный вопрос – почему сторона ничего не предпринимала ранее. Суд интерпретирует такое поведение не как меру защиты своих прав дольщиком, а способ заработать.

Процедура взыскания занимает время, в течение которого размер санкции возрастёт, более того в судебном заседании и иске необходимо указать, что пострадавшая сторона требует выплату неустойки за весь период до оформления акта передачи. То есть дольщик сможет получить часть неустойки сразу же, после вступления судебного решения в силу и часть, после, до момента акта приёма-передачи.

Порядок получения неустойки

Порядок получения неустойки состоит из двух основных этапов:

• досудебное урегулирование
• судебное рассмотрение взыскания неустойки по ДДУ.

Досудебный этап является обязательным для последующего обращения в суд. Практика показывает, что не стоит полагаться на устные обещания сотрудников компании застройщиков. Все контакты со стороной соглашения должны быть зафиксированы в письменном виде. По этой причине досудебный этап включает в себя составление и отправку письменной претензии застройщику. В случае отрицательного результата – дольщик может обратиться в судебную инстанцию за защитой своих прав. Если и судебное решение не решает проблему и застройщик добровольно не выплачивает неустойку, то законом предусмотрены принудительные методы взыскания с помощью службы судебных приставов.

Рассчитываем неустойку

Согласно статье 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Президиума Верховного суда РФ неустойка может быть взыскана уже на следующий день после установленного в ДДУ срока передачи объекта дольщику. Расчёт штрафной санкции проводится по формулам:

1. Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик юридическое лицо)
2. Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 2 х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик физическое лицо)

Что такое будущая неустойка?

До 2016 года некоторые суды принимали решение о взыскании неустойки только за период до вынесения решения. Та задолженность, что появлялась после, требовала повторного обращения истца в судебную инстанцию. Однако согласно действующему законодательству сторона спора вправе требовать выплату денежных средств до фактического выполнения должником своих обязанностей, то есть на будущее.

В 2016 году Пленум Верховного Суда в своем постановлении «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» пришел к выводу о том, что требования истца о выплате неустойки на будущее – законна. Кроме того, расчёт штрафной санкции должен осуществлять судебный пристав в ведении которого находится соответствующее исполнительное производство по принудительному взысканию неустойки по ДДУ.

Пример расчета неустойки

Цена, указанная в договоре долевого участия 3 000 000 рублей. Срок передачи недвижимости –  до 1 марта 2019 года. На 31 марта 2019 срок просрочки составляет календарных 30 дней. Ставка рефинансирования, установленная на 31 марта 2019 года, составляет – 7,75%. Рассчитываем неустойку по формуле для физических лиц:

3 000 000 х 30 х 2 х 1/300 х 7,75 = 46 500 рублей

Подаем претензию к застройщику, как правильно?

Претензия подаётся в письменном виде, в ней указываются все фактические обстоятельства возникшей ситуации, а также содержатся требования выплатить неустойку, рассчитанную дольщиком. В заявлении желательно указать и нормативные акты, которыми руководствуется дольщик, например, статья 6 ФЗ №214 и статьи 309, 310 Гражданского кодекса. Для заявителя подтверждением подачи претензии является проставленная на претензии дата и подпись должностного лица компании застройщика о её получении. Поэтому лучше отправить претензию по почте с уведомлением о вручении. Подать документ можно и лично, но для этого необходимо чтобы на втором экземпляре, что остаётся у заявителя был поставлен номер и дата входящей корреспонденции засвидетельствованный должностным лицом застройщика.

Текст претензии по взысканию неустойки с застройщика

В Общество с ограниченной ответственностью

«Стройка века в Кунцево»

14510 г. Москва, ул. Строителей, дом 25, пом.12

ИНН: 36270198362; ОГРН: 2781198736072

От Кузнецова Василия Ивановича

14587 г. Москва, ул. Космонавтов, дом 21, кв.35

 

ПРЕТЕНЗИЯ

21 декабря 2016 года между ООО «Стройка века в Кунцево»  и Кузнецовым В.И. был составлен договор участия в долевом строительстве № 735-ГС/12-16. Соглашение было зарегистрировано в отделении Росреестра города Москвы.

В соответствии с условиями ДДУ ООО «Стройка века в Кунцево» взяло на себя обязательство до 1 декабря 2018 года закончить строительство, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и не позднее 1 марта 2019 года передать по акту приёма-передачи участнику долевого строительства Кузнецову В.И. объект долевого строительства – 2 комнатную квартиру на 12 этаже за номером 147, общей площадью 50 кв.м., что расположена в жилом доме, строящемся на земельном участке, по адресу город Москва, улица Новая, кадастровый номер 21:46:0050117:307.

Согласно условиям договора, Кузнецов В.И. в качестве участника долевого строительства обязан выплатить ООО «Стройка века в Кунцево» сумму в размере 3 000 000 рублей и принять объект по акту приёма-передачи.

Указанная сумма была выплачена в соответствии с графиком платежей установленным ДДУ. Однако по состоянию на 31 марта 2019 года квартира не была передана ООО «Стройка века в Кунцево» долевому участнику Кузнецову В.И.

В соответствии с требованиями статьи 6 ФЗ №214 и статьи 309, 310 Гражданского кодекса. Обязательства, взятые на себя сторонами договора должны быть выполнены полностью и в срок, установленный соглашением. В случае нарушения сроков, сторона обязана выплатить неустойку в размере двукратной ставки рефинансирования за каждый день просрочки от суммы договора.

В связи с вышеизложенным требую и исполнить условия ДДУ и выплатить в качестве неустойки сумму в размере 46.500 рублей. Деньги должны быть перечислены на р/с № 398271674093 Сбербанка России в течение 7 дней с момента получения претензии.

Дата. Подпись.

Сумма договора	Период просрочки			Ставка	Формула	Неустойка
	с	по	дней
3 000 000	1.03.2019	31.03.2019	30	7,75	3 000 000 х 30 х 2 х 1/300 х 7,75	46 500

Какие нужно приложить документы?

К претензии необходимо приложить копии:

• паспорта заявителя;
• документы, подтверждающие осуществление платежей по ДДУ.

Если в течение 10 рабочих дней ответа на претензию не последует или ответ будет отрицательный, то нужно обращаться в суд.

Подаем иск в суд. Какой выбрать?

Сравнение арбитража и суда общей юрисдикции вы можете увидеть в этом видео:

По общему правилу иск подается в орган правосудия по месту нахождения ответчика. Однако согласно части 9 статьи 4 №214-ФЗ отношения застройщика и физического лица, участвующего в долевом строительстве – как дольщик, для удовлетворения личных жилищных нужд, регулируются, в том числе и ФЗ «О защите прав потребителя». Поэтому долевой участник может подать иск и по своему месту жительства, и по месту исполнения соглашения по своему выбору. Кроме того, споры о взыскании неустойки по ДДУ между застройщиком и долевым участником может рассматривать и арбитраж.

При выборе судебной инстанции необходимо учитывать следующие факторы:

1. Суды общей юрисдикции при рассмотрении спора о взыскании неустойки по ДДУ нередко идут навстречу застройщику и могут значительно уменьшить размер взыскиваемых требований, если указанная сумма будет явно несоразмерна, на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, а нарушение сроков не повлекло за собой изменение качества жизни истца и дополнительные расходы. Поэтому при выборе одного из трёх судебных органов – желательно ознакомится с практикой рассмотрения конкретно этими судебными инстанциями подобных споров на сайте ГАС РФ «Правосудие».
2. Арбитражные суды на практике полностью удовлетворяют требования заявителя. Однако процедура рассмотрения достаточно сложная и требует профессиональных знаний опытного юриста. Подать иск в арбитражный суд имеет смысл при наличии иска на сумму свыше 450 000 рублей. В случае выигрыша расходы на услуги юристов – возможно компенсировать за счёт проигравшей стороны.

При подаче искового заявления в суд общей юрисдикции по взыскании неустойки по ДДУ следует знать, что в случае, если истец физическое лицо, то не требуется уплата государственной пошлины при сумме иска меньше 1 000 000 рублей.

Кроме взыскания неустойки в исковом заявлении можно потребовать:

• штраф в размере 50% от размера неустойки в соответствии со статьёй 13 ФЗ «О защите прав потребителя»;
• компенсацию морального вреда;
• возмещение убытков, например, затраты на аренду жилья;
• оплату судебных издержек, в том числе и услуг адвоката.

Пример текста иска на взыскании неустойки по ДДУ

В Кунцевский районный суд г. Москвы

121351, г. Москва, ул. Ярцевская, д.12

Истец: Кузнецов Василий Иванович,

(паспорт серия 35 07 № 135246, выдан 11.012.2014 г. отделением УФМС России по городу Москве по району Кунцево, код подразделения 770-021)

Адрес: 14587 г. Москва, ул. Космонавтов, дом 21, кв.35

Ответчик: ООО «Стройка века в Кунцево» (ИНН 36270198362)

Адрес: 143969, 14510 г. Москва, ул. Строителей, дом 25, пом.12

Цена иска: 139500 рублей 00 копеек

Государственная пошлина не оплачена в соответствии с п. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» п. 4, ч. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ.

Исковое заявление о взыскании неустойки

и штрафа за нарушение сроков передачи объекта недвижимости по договору долевого участия

21 декабря 2016 года между ООО «Стройка века в Кунцево»  и Кузнецовым В.И. был составлен договор участия в долевом строительстве № 735-ГС/12-16. Соглашение было зарегистрировано в отделении Росреестра города Москвы.

В соответствии с условиями ДДУ ООО «Стройка века в Кунцево» взяло на себя обязательство до 1 декабря 2018 года закончить строительство, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и не позднее 1 марта 2019 года передать по акту приёма-передачи участнику долевого строительства Кузнецову В.И. объект долевого строительства – 2 комнатную квартиру на 12 этаже за номером 147, общей площадью 50 кв.м., что расположена в жилом доме, строящемся на земельном участке, по адресу город Москва, улица Новая, кадастровый номер 21:46:0050117:307.

Согласно условиям соглашения, Кузнецов В.И. в качестве участника долевого строительства обязан выплатить ООО «Стройка века в Кунцево» сумму в размере 3 000 000 рублей и принять объект по акту приёма-передачи.

Указанная сумма была выплачена в соответствии с графиком платежей установленным ДДУ. Однако по состоянию на 31 марта 2019 года квартира не была передана ООО «Стройка века в Кунцево» долевому участнику Кузнецову В.И

31.03.2019 ответчику была направлена письменная претензия, однако до 30.04.2019 деньги ответчиком не были выплачены, а претензия осталась без ответа.

В соответствии с требованием статьи 309 и 310 Гражданского кодекса обязательства должны быть исполнены в соответствии с требованием закона и договора, то есть в полной мере и в срок. Одностороннее изменение условий соглашения недопустимо.

Специальным законодательством, а именно статьей 6, 10 и 12 №214-ФЗ регулируется ответственность сторон за неисполнение условий ДДУ. Так нарушившее соглашение лицо, обязано уплатить другой стороне, предусмотренные статьей 6, указанного закона неустойку и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Обязательства считаются исполненными только с момента подписания сторонами передаточного акта. По состоянию на день подачи заявления неустойка составляет:

Расчет неустойки в соответствии со статьёй 6 № 214-ФЗ

Сумма договора	Период просрочки			Ставка	Формула	Неустойка
	с	по	дней
3 000 000	1.03.2019	31.03.2019	30	7,75	3 000 000 х 30 х 2 х 1/300 х 7,75	46 500

 

31.03.2019 г. истцом была подана претензия к ответчику, с просьбой уплатить неустойку. Ответчик проигнорировал претензию. В соответствии с статьей 13 ФЗ «О защите прав потребителя» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. То есть 46 500 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 15, 309, 310, 329 ГК РФ, статьями 6, 9, 10, 12 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статьями 13, 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 г. № 2300-I, а также пунктом 48 Постановлением Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016г,

ПРОШУ:

Взыскать с ООО «Стойка века в Кунцево» (ИНН 36270198362) в пользу Кузнецова Василия Ивановича:

1. Неустойку в сумме 93 000 рубля 00 копеек на дату подачи искового заявления в суд.
2. Штраф в размере 50% от суммы, присуждённой судом в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца в размере 46 500 рубля 00 копеек.
3. Неустойку в сумме, что исчисляется на дату вынесения решения судом.
4. Неустойку, исчисленную и подлежащую взысканию до момента фактического исполнения ООО «Стойка века в Кунцево» обязанностей по договору ДДУ№ 735-ГС/12-16.

Дата. Подпись.

Какие документы прилагаем к иску?

К исковому заявлению необходимо приложить все документы подтверждающие факты, изложенные в иске. К ним относят:

• документ удостоверяющий личность заявителя;
• договор долевого участия;
• платёжное поручение об оплате по сделке;
• претензия с отметкой о получении;
• дубликат искового заявления для ответчика.

Документы подаются в копиях. Если у истца в наличии другие документальные свидетельства, то их также необходимо приложить к заявлению. Копии документов, что могут отсутствовать у ответчика также необходимо прилагаются к иску в двух экземплярах, один остаётся в судебной инстанции, другой отсылается застройщику вместе с копией искового заявления.
Как подать иск вы можете увидеть в этом видео:

Суд первой инстанции

После подачи иска в суд первой инстанции, если нет оснований для того чтобы оставить заявления без движения или отказать в возбуждении производства, назначается предварительное заседание. На предварительном заседании орган правосудия уточняет исковые требования и позицию ответчика. После чего назначается заседание и рассмотрение дела по сути. Следует знать, что сторону застройщика как правило представляют адвокаты, работающие в компании и имеющие опыт в таких спорах. По этой причине, самостоятельно и в полной мере отстоять свои права без помощи профессиональных юристов может быть нереальной задачей.

Как показывает юридическая практика в среднем дела о взыскании неустойки по ДДУ рассматриваются в первой инстанции в течении 2-3 месяцев. После того как решение принято у сторон есть месяц, до вступления вердикта в законную силу, чтобы подать апелляционную жалобу.

Апелляция

Апелляционная жалоба пишется и подаётся стороной спора, которая считает решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно. Например, сумма неустойки по ДДУ была существенна снижена или суд не удовлетворил требования о возмещении морального вреда и материальных потерь.

Апелляционная инстанция может оставить решение суда первой инстанции без изменений, а может изменить его. Если решение остаётся без изменений, то оно вступает в силу с момента провозглашения его судом первой инстанции.

Вступившее в законную силу решение должно быть выполнено. Если ответчик не торопится с оплатой долга, то взыскать неустойку по ДДУ можно самостоятельно или через службу судебных приставов.

Взыскание через банки, в которых есть счета у застройщика

Самостоятельное взыскание неустойки предусматривает получение истцом исполнительного листа и обращение с ним в финансовое учреждение для перевода необходимых средств на счёт дольщика. Такой способ лучше использовать случае если решением суда установлена фиксированная сумма взыскания и акт передачи объекта был подписан. То есть оснований для дальнейшего увеличения размера взыскания нет.

Для того чтобы узнать рабочие счета компании застройщика можно посмотреть свежие ДДУ заключаемые компанией с клиентами.

Проблема может возникнуть, если застройщик банкрот, счета арестованы или средств на них нет.

Взыскание неустойки судебными приставами

Взыскание неустойки судебными приставами осуществляется в рамках возбуждённого по заявлению истца и исполнительного листа производства по принудительному исполнению решения органа правосудия. Судебные приставы имею право задействовать разные способы для того чтобы реализовать требования дольщика и взыскать неустойку по ДДУ, в том числе и пересчитать размер долга в сторону увеличения, если обстоятельства её возникновения не урегулированы и объект не передан дольщику.
Куда предъявлять исполнительный лист вы можете узнать в этом видео: